Čo potrebuje prenajímateľ bytu a nebytového priestoru
Pre vlastníkov, ktorí prenajímajú byt na bývanie alebo kanceláriu, predajňu či sklad, či už ako súkromná osoba, alebo ako firma.
Právny stav k
Byt sa dá prenajať dvoma spôsobmi a rozdiel je väčší, než vyzerá. Bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka je chránený: prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov, ktoré vymenúva zákon. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. sa uzatvára najviac na dva roky a má vlastné pravidlá, ale len vtedy, keď zmluva spĺňa všetky jeho náležitosti.
Kancelária, predajňa alebo sklad sa prenajíma podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ten chce písomnú zmluvu s presne danými náležitosťami a zmluva bez nich je neplatná.
Kontrolný zoznam povinností
9 položiek. Pri každej je ustanovenie, z ktorého vyplýva, a ak k nej máme vzor, aj odkaz naň.
Náležitosti nájomnej zmluvy na byt
Zmluva musí obsahovať označenie bytu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by obsahovať aj opis príslušenstva a stavu bytu. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú.
§ 685 ods. 1 a § 686 Občianskeho zákonníka
Výpoveď nájmu bytu len zo zákonného dôvodu
Prenajímateľ môže nájom bytu vypovedať len z dôvodov, ktoré vymenúva zákon, napríklad keď byt potrebuje pre seba, manžela, deti alebo rodičov, alebo keď nájomca nezaplatil nájomné za dlhší čas ako tri mesiace. Dôvod musí vo výpovedi skutkovo vymedziť, inak je výpoveď neplatná. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
§ 710 ods. 3 a § 711 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka
Krátkodobý nájom so všetkými náležitosťami
Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť písomná, najviac na dva roky a musí obsahovať aj trvalý pobyt a dátum narodenia fyzickej osoby, opis stavu bytu a jeho známych závad a vyhlásenie nájomcu, že vie, že sa zmluva uzatvára podľa tohto zákona. Bez týchto náležitostí nejde o krátkodobý nájom. Predĺžiť ho možno dohodou najviac dvakrát o ďalšie dva roky.
§ 2 a § 3 ods. 1 až 3 zákona č. 98/2014 Z. z.
Kaucia pri krátkodobom nájme
Peňažná zábezpeka nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia. Po skončení nájmu vráti prenajímateľ jej nevyčerpanú časť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal nároky z nájmu, ak sa strany nedohodli inak.
§ 5 ods. 2 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z.
Registrácia prenajímateľa pri krátkodobom nájme
Prenajímateľ musí nájomcovi preukázať, že splnil registračnú povinnosť podľa osobitného predpisu. Ak ju nesplní, stratí časť výhod zákona o krátkodobom nájme a po márnom uplynutí lehoty na registráciu môže nájom vypovedať len z dôvodov, ktoré platia pre bežný nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka.
§ 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z.
Trvalý pobyt nájomcu
Občan sa môže prihlásiť na trvalý pobyt v prenajatom byte len s písomným súhlasom vlastníka, pri spoluvlastníctve všetkých spoluvlastníkov, s osvedčeným podpisom. Prihlásenie má len evidenčný charakter a nezakladá mu žiadne právo k bytu ani voči vlastníkovi.
§ 3 ods. 3 a ods. 8 písm. d) zákona č. 253/1998 Z. z.
Nebytový priestor: písomná zmluva s náležitosťami
Zmluva o nájme kancelárie, predajne alebo skladu musí byť písomná a obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného, spôsob jeho platenia a pri nájme na určitý čas aj čas, na ktorý sa uzatvára. Bez týchto náležitostí je neplatná. Priestor sa prenajíma len na účel, na ktorý je stavebne určený.
§ 3 zákona č. 116/1990 Zb.
Výpoveď nájmu nebytového priestoru
Nájom na určitý čas môže prenajímateľ pred uplynutím doby vypovedať len z dôvodov v zákone, napríklad keď nájomca mešká s nájomným o viac ako jeden mesiac alebo prenechal priestor do podnájmu bez súhlasu. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa nedohodlo inak, a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
§ 9 ods. 2 a § 12 zákona č. 116/1990 Zb.
Vrátenie a náhrada za poškodenie
Po skončení nájmu vracia nájomca vec v stave zodpovedajúcom dohodnutému spôsobu užívania, a ak sa spôsob užívania výslovne nedohodol, v stave, v akom ju prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Náhrady za poškodenie alebo nadmerné opotrebenie v dôsledku zneužitia sa prenajímateľ môže domáhať len do šiestich mesiacov od vrátenia, inak nárok zanikne.
§ 682 a § 683 Občianskeho zákonníka, § 13 zákona č. 116/1990 Zb.
Vzory dokumentov
Všetky vzoryKaždý vzor vyplníte vlastnými údajmi a dostanete dokument podľa slovenského práva.
Čo tento zoznam nepokrýva
Zoznam vychádza z predpisov, ktoré máme overené v znení z registra Slov-Lex. Nasledujúce oblasti do neho nepatria a treba ich riešiť inde.
- Krátkodobé ubytovanie hostí cez Airbnb alebo Booking: ubytovacia služba, živnosť a miestna daň za ubytovanie
- Daň z príjmov z prenájmu
- Správa bytového domu, spoločenstvo vlastníkov a fond prevádzky, údržby a opráv
- Nájom obecných, družstevných a služobných bytov
Časté omyly
Krátkodobý nájom bez vyhlásenia nájomcu
Zmluva, v ktorej chýba niektorá náležitosť, napríklad vyhlásenie nájomcu alebo opis stavu bytu, nie je krátkodobým nájmom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Nájom sa potom spravuje Občianskym zákonníkom, teda aj jeho výpovednými dôvodmi.
Výpoveď bez skutočností
Pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka nestačí napísať, že prenajímateľ nájom končí, ani odpísať zákonný dôvod. Vo výpovedi musí byť, čo sa stalo: pri neplatení za ktoré mesiace a koľko.
Lehota počítaná od doručenia
Výpoveď nájmu bytu doručená 15. marca neskončí nájom 15. júna, ale 30. júna, lebo trojmesačná lehota začína plynúť až prvým dňom nasledujúceho mesiaca.
Stav bytu nikto nezapísal
Bez písomného opisu stavu pri odovzdaní sa po skončení nájmu ťažko preukazuje, čo bolo poškodené počas nájmu. Nárok na náhradu navyše zanikne, ak sa ho prenajímateľ nedomáha do šiestich mesiacov od vrátenia.
Časté otázky
Môžem byt prenajať na dobu neurčitú a kedykoľvek nájom vypovedať?
Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka môžete uzavrieť aj na dobu neurčitú, vypovedať ho však môžete len z dôvodov, ktoré vymenúva zákon. Ak chcete nájom na pevnú dobu, zvážte krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z., ktorý sa uzatvára najviac na dva roky.
Aká vysoká môže byť kaucia pri krátkodobom nájme?
Najviac trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu. Nevyčerpanú časť vráti prenajímateľ najneskôr do mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal a vysporiadal nároky z nájmu, ak sa nedohodli inak.
Potrebujem na prenájom kancelárie písomnú zmluvu?
Áno. Zmluva o nájme nebytového priestoru musí byť písomná a bez predmetu a účelu nájmu, výšky a splatnosti nájomného, spôsobu platenia a pri nájme na určitý čas aj jeho doby je neplatná.